מרכז מידע - נדל״ן להשקעה בארה״ב

רכישת נכס באופן עצמאי, כאדם פרטי או באמצעות חברת LLC בבעלות בלעדית

usa7.jpg
תמונת נוף ארצות הברית

רכישת נכס עצמאי

דרישות דיווח


אזרח ישראלי אשר מחזיק בנכס בארה"ב נדרש להגיש דוח מס לרשויות המס האמריקאיות בטופס 1040NR ולשלם מסים על הרווחים בכל שנה.

אם האחזקה בנכס היא באמצעות חברת LLC בבעלות בלעדית אזי בנוסף לדיווח בטופס 1040NR נדרש דוח עבור החברה בטפסים 1120 + 5472 (יש לציין שבטופס 1120 נדרש מילוי חלקי בלבד של הטופס).

כל מי שמגיש דוח לרשויות המס האמריקאיות חייב בהנפקת מספר ITIN – Individual Tax Identification Number (מספר זיהוי אמריקאי לצורכי מיסוי) – ראה הרחבה בסעיף 3.

תאריך הגשת הדוח הוא 15 ביוני.

ניתן להגיש הארכה להגשה עד 15 באוקטובר.




מסמכים נדרשים להכנת דוחות המס


לצורך תהליך הדיווח, על המשקיע להעביר את המסמכים הבאים:

  • טופס HUD-1 (Settlement Statement) – זהו טופס הרכישה של הנכס/ים
  • אם הנכס מושכר – דוח הכנסות והוצאות שנתי ממנהל נכסים או אקסל המראה את ההכנסות ואת ההוצאות השנתיות. אם יש הוצאות שלא עוברות דרך מנהל הנכסים יש לוודא שאתה מעביר אותם אלינו.
  • אם מכרת נכס יש להעביר טופס HUD-1 (Settlement Statement) - טופס מכירה של הנכס
  • אם נוכה מס במקור במכירה יש להעביר טופס 8288 + 8288-A – ראה הרחבה בסעיף 4.
  • אם יש הוצאות שלא עוברות דרך מנהל נכסים יש לוודא העברתם אלינו.




ITIN – Individual Tax Identification Number


מספר משלם מיסים לצרכי מס למי שאינו אזרח אמריקאי.

לרוב אזרחים ישראלים מעוניינים להנפיק מספר זה מהסיבות הבאות:

  1. מגישים דוח מס אמריקאי ביחד עם בן או בת הזוג בעל האזרחות האמריקאית.
  2. שותפים בחברות אמריקאיות למשל, LLC/LP, בעלי נכסי נדל"ן בארה"ב ועוד.
  3. בעלי הכנסה בארה"ב המחויבים בהגשת דוח מס בארה"ב

תהליך הנפקת מספר ITIN:

  1. יש להעביר אלינו צילום דרכון כאמצעי זיהוי שיוצא יחד עם הבקשה (רשום כעצמאי).

  2. יש להעביר כתובת מלאה בארץ

  3. הבקשה חייבת לצאת עם מסמך תומך שהינו או דוח מס אישי או הסכם ניהול חתום בחברה בה השקעת.

  4. אנו נכין את המסמכים הנדרשים ונשלח את הבקשה ל IRS.

  5. מספר ה ITIN יתקבל במשרדנו לאחר כמספר חודשים




רווח ומיסוי


רווח על הכנסה משכירות:

הרווח המחושב הוא הרווח הנקי מהשכירות המתקבלת עבור הנכס בניכוי הוצאות כגון: מיסים עירוניים, ריבית, הוצאות אחזקה, הוצאות נסיעה לארה"ב לטובת טיפול בנכס, הוצאות פחת וכו'.

גובה המס מחושב על פי מדרגות מס.

רווח על הכנסה ממכירת נכס:

הרווח המחושב הוא ההפרש בין מחיר הקנייה כולל הוצאות מכירה ושיפורים בנכס ובניכוי הוצאות פחת, לבין מחיר המכירה.

Long-term capital gains tax rates for the 2020 tax year

יש לציין שכאשר המכירה מתבצעת לאחר פחות משנה של אחזקה בנכס המס מחושב על מדרגות המס הרגילות.




Forms 8288 ,8288A ,8288B


כאשר אזרח שאינו אמריקאי מוכר נכס חברת הטייטל המבצעת את המכירה חייבת לנכות מס במקור למוכר בגובה 15% ממחיר המכירה. ניכוי המס מבוצע בטפסי 8288 + 8288A.

בדרך כלל גובה המס שנוכה יהיה גובה יותר מהמס בפועל שיהיה לשלם על המכירה, ולכן, על מנת לקבל את ההפרש בחזרה יש להגיש דוח מס בשנה העוקבת למכירה ולדווח את הטפסים בדוח המס. רק לאחר הגשת הדוח ניתן יהיה לקבל את הכסף בחזרה מרשויות המס האמריקאיות.

טופס 8288B - ניתן לבקש מראש הפחתה בסכום ניכוי המס במקור וזאת על ידי הגשת טופס

8288B. הגשת הטופס נעשית על ידינו ונשלחת ל IRS.

בנוסף למס הפדרלי, קיים מיסוי מדינתי (State Tax) בהתאם למדינה שבה נמצא הנכס.

שיעורי המס המדינתי משתנה בין מדינה למדינה.

לעיתים, ישנו גם מיסוי ברמת העיר (City tax)

שימו לב – על פי אמנת מס בין ישראל לארה"ב יש זכות ראשונית למס למדינה אשר בתחומה נמצא הנכס. המשמעות היא שאזרח ישראלי ישלם מיסים על הכנסותיו מנכסים בארה"ב תחילה לרשויות המס האמריקאיות ורק לאחר מכן בישראל, כאשר בישראל ניתן זיכוי על המס ששולם בארה"ב כך שלא יהיה כפל מס.





כל האמור לעיל הינו מידע בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס.

יש לך שאלות נוספות?
אנו מזמינים אותך לשלוח אלינו את שאלותך באמצעות הטופס שבתחתית העמוד ונוסיף אותן, בצירוף תשובותינו, לעמוד המידע הרלוונטי.